Finansiering af din bolig

Af Le-Uyen Vu.

Din bolig bliver som hovedregel finansieret gennem:

  • en udbetaling
  • et realkreditlån
  • et banklån

Udbetalingen

Udbetalingen er det beløb, du skal erlægge kontant i forbindelse med ejendomshandlen. Denne udgør typisk 5-10 % af købesummen.

Fra 1. november 2015 skal du selv lægge 5 % af købesummen i udbetaling.

Et boligkøb kan finansieres med realkreditlån for op til 80 % - og hidtil har du haft mulighed for at låne de resterende 20 % i banken. Men med den nye bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder, der træder i kraft den 1. november 2015, skal du som hovedregel selv finansiere en passende udbetaling.

Der er dog undtagelser. Det kan fx være førstegangskøbere, der hidtil ikke har haft mulighed for større opsparing, men som aktuelt sidder med gode faste indkomster. Her kan banken gøre en undtagelse, hvis boligkøbernes rådighedsbeløb er meget væsentligt over minimumskravet, og hvis det derfor vil være muligt af afdrage på lånet i en takt, så køberne kommer ned under 95 % loftet i løbet af 2 til 3 år.

Selvom udbetalingen skal erlægges kontant, kan du naturligvis søge at låne disse penge i din egen bank, men udbetalingen finansieres ikke som led i ejendomshandlen.

Udbetalingen deponeres i banken, og frigives først til sælger, når der foreligger et anmærkningsfrit skøde.

Realkreditlånet

Hvad er et realkreditlån?

Realkreditlånet er den vigtigste finansieringskilde, som ofte finansierer resterende del af købesummen, som ikke er erlagt ved udbetalingen. Grunden til, at realkreditlån oftest anvendes er, at realkreditlån er billigere end andre former for finansiering.

Et realkreditlån er et lån mod sikkerhed (pant) i din bolig.

Realkreditinstituttet låner dig penge mod, at realkreditinstituttet får pant i din ejendom gennem realkreditobligationer.

Princippet i et realkreditlån

Når du som køber optager et lån hos et realkreditselskab, udsteder selskabet obligationer på dine vegne. Obligationerne sælges på de finansielle markeder, hvorefter du som køber vil modtage salgssummen fratrukket handelsomkostninger til realkreditselskabet.

Det beløb, som du reelt låner, er provenuet fra salgssummen. Realkreditobligationer er utrolig likvide. Det betyder, at obligationskøberen (på billedet investoren) har stor sikkerhed.
For dig betyder det, at salgssummen for realkreditobligationer er høje samt renterne er lavere.

princippet i realkreditlån

Bidragssatser

Udover at du skal betale realkreditlånet af i form af afdrag og renter, skal du ydermere betale bidrag til realkreditinstituttet, som dækker realkreditinstituttets omkostninger ved lånet, herunder administrationsomkostninger og reservefondsbidrag. Bidraget udgør en vis procent af restgælden.

EU's nye regler medfører, at bidragssatsen for realkreditlån stiger. Det betyder for dig som låntager, at det bliver dyrere at låne hos realkreditinstitutter.

På det seneste har især NyKredit og Totalkredit haft stor modstand ved udmelding til eksisterende kunder om stigning af bidragssatser. Se herunder ”OVERBLIK Nye bidragssatser: Så meget stiger prisen på dit boliglån” samt ”Video-overblik Stormvejret om Nykredit på fire minutter” 

Selvom realkreditinstitutterne peger på myndighedernes lovkrav, er der i medierne flere forklaringer på, hvorfor bidragssatsen stiger. Se herunder ”Analyse: Fem grunde til, at prisen på dit realkreditlån stiger.” 

På grund af ugennemsigtigheden i stigningerne har Erhvervsministeren nedsat en ekspertgruppe, der skal undersøge området, hvorefter politikerne i efteråret skal beslutte, om der skal foretages ændringer.

Løbetider og lånetyper:

Lånegrænser og løbetider er lovreguleret, hvorfor der ikke kan aftales mere end det, loven tillader. For ejerboliger og udlejningsejendomme ydes der 30-årige lån med indtil 80% af ejendomsværdien. Dette er det maksimale, som et realkreditinstitut kan yde. Et realkreditinstitut kan efter en individuel vurdering af dig eller din hustype og beliggenhed vælge at yde et lån under den maksimale grænse.

Der er flere forskellige typer af realkreditlån. Det har betydning for låntagers månedlige afdrag alt efter hvilken lånetype, der ønskes

Den mest almindelige lånetype ved finansiering af ejerboliger er annuitetslån. Et annuitetslån er lån, hvor ydelsen er konstant gennem hele lånets løbetid. Dette indebærer, at en lånydelse i starten hovedsageligt udgør renter, og lånet således næsten ikke afdrages.

annuitetslån

Serielån er derimod en låntype, hvor afdragene er konstante gennem hele lånets løbetid. Dette indebærer, at en låntager i starten skal betale det faste afdrag samt renter. Låntagerens samlede ydelse til lånet er derfor højere i starten af låneperioden og er svagt faldende, idet rentebyrden falder i takt med, at lånet afdrages.

serielån

Et afdragsfrit lån, er et lån, der slet ikke skal afdrages. Låntager betaler blot rente, hvorefter hele lånet tilbagebetales på en gang, når den afdragsfrie periode er udløbet. 

Det er muligt at vælge en 10-årig afdragsfri periode. Endvidere kan lånet omlægges, hvorefter afdragsfriheden vil kunne fortsætte i yderligere 10 år.

Fordelen ved afdragsfrie lån er, at låntageren har et større råderum, idet han ikke skal betale med det samme. En låntager kan med et afdragsfrit lån prioritere at nedbringe evt. dyr bankgæld, som har en høj rente. Derimod er ulempen, at man blot udskyder sin betalingsforpligtelse.

afdragsfritlån

Rentetilpasningslån, F-lån:

Alle realkreditlån har som udgangspunkt en fast rente i en kortere eller længere periode. Dog kan rentesatsen reguleres med jævne mellemrum gennem lånets løbetid, i det omfang låntager har valgt et rentetilpasningslån.

Disse lån er udbudt under betegnelsen ”FlexLån”, hvor renten i, den mest almindelige form for rentetilpasningslån, tilpasses hvert år.

Idéen med denne låneform er, at den korte rente under normale markedsforhold oftest er lavere end den lange rente. Ved låntagers afkald på en fast rente, opnår låntageren en besparelse på renten.

Risikoen ved rentetilpasningslån er, at ydelsen på lånet ikke ligger fast. Hvis renten stiger, når renten tilpasses, får låntager stigende prioritetsydelser på sit lån.

Obligationslån

Obligationslån kan fås med fast eller variabel rente - og med eller uden afdragsfrihed. 

Når du vælger et obligationslån, kender du ikke provenuet (beløb til udbetaling), indtil du eventuelt vælger at låse kursen fast. Det ligger nemlig først fast, når udbetalingskursen er fastlagt.

Obligationslån med fast rente

Er det et fast forrentet lån, kender du rentesatsen og terminsydelserne med det samme, og du betaler den samme rente, så længe du har lånet. Med et obligationslån med fast rente, har du muligheden for at omlægge lånet (konvertere), når det passer dig, uden at du skal betale skat af en eventuel kursgevinst.

Obligationslån med variabel rente (rentetilpasningslån - kort rente)

Rentetilpasningslån – kort rente er et obligationslån med variabel rente og refinansiering. Renten fastsættes for 6 måneder ad gangen på baggrund af CITA-renten med virkning fra 1. januar og 1. juli. Falder det generelle renteniveau får du hurtig glæde af faldende renter. Til gengæld skal du være indstillet på, at det omvendte kan ske.

 

Obligationslån med afdragsfrihed

Obligationslån kan fås som annuitetslån (med afdrag) i hele løbetiden eller som lån med mulighed for afdragsfrihed i op til 40 terminer (10 år). Du kan selv vælge, hvilke terminer, der skal være uden afdrag. Kursen på disse obligationer er lidt lavere, end hvis du vælger obligationer uden denne mulighed. I den periode, hvor der ikke er afdrag, betaler du kun rente (og bidrag) på lånet.

 

Låneekspeditionen

Låneekspedititonen kan foretages på to måder. Den hyppigste måde foregår således, at dit pengeinstitut stiller garanti for hele købesummen og hjemtager de lån, som du ønsker, til finansiering heraf. Denne måde er enkel for dig, idet du blot skal samarbejde med banken, som oftest tager sig af det væsentligste arbejde.

Du kan vælge at gøre brug af den anden måde, hvor lån hjemtages af sælger i forbindelse med en ejendomshandel. Det betyder, at du overtager sælgers gæld på boligen, og betaler herefter de løbende ydelser på lånet fra overtagelsesdagen. Her skal du skal være opmærksom på, at realkreditlånet i princippet forfalder til betaling ved ejerskifte, dvs. sælger skal betale for lånet indtil tidspunktet for ejerskifte. Det er i realkreditinstituttets hænder, om de vælger at lade dig indtræde som debitor.

 

Kurssikring

Et realkreditlån kan kurssikres i forbindelse med et lånetilbud. Det betyder, at du kan indgå en aftale med realkreditinstituttet om, at lånet skal afregnes til en bestemt kurs, som realkreditinstituttet skal sælge obligationerne til. En aftale om kurssikring sikrer, at du kender til det nøjagtige låneprovenu.

En kurssikring er ikke omkostningsfri, og koster oftest et fradrag i kursen. Fradraget bliver større, jo længere tid kurssikringen skal løbe.

 

Boligen kan også finansieres gennem

Et sælgerpantebrev

Et ejerpantebrev

 

Sælgerpantebrev

Hvad er et sælgerpantebrev?

Et sælgerpantebrev er et pantebrev, som sælger udsteder til køber. Hvis køber ikke kan betale, fx udbetalingen, kan han låne pengene af sælger, og sælger får til gengæld til pantebrev som sikkerhed for betaling af lånet på køberens ejendom.

Det er i 2015 sjældent, at ejendomshandler sker med delvis finansiering af sælgerpantebreve, da man som køber oftest kan låne pengene i banken.

 

Vilkår

Et sælgerpantebrev består typisk af 10-15 % af købesummen, og sælger har pant indenfor 80-95 % af ejendomsværdien. Dog kan pantebrevet udformes som parterne aftaler indbyrdes.

Et sælgerpantebrev er oftest en annuitetslån, som løber op til 30 år med et rente på omkring 7-8 %

 

Pantebrevsmarkedet

Selvom et sælgerpantebrev defineres som et pantebrev, som sælger udsteder, hvorefter køberen skal betale afdrag til sælgeren, er det de færreste sælgere, der vælger selv at beholde deres sælgerpantebreve. Ofte sælges sælgerpantebrevene umiddelbart efter ejendomshandlen til en ny kreditor, fx finansielle investorer.
For en køber kan det være smart at kontakte sin bank i det tilfælde, man vil optage lån i banken for at indfri sit sælgerpantebrev. Dette kan være en god idé i det omfang banklånets renter er lavere end sælgerpantebrevets. Dette er dog en konkret vurdering som skal foretages af banken og låntageren.

 

Ejerpantebreve

Et ejerpantebrev er et pantebrev, som ejeren udsteder på ejendommen til sig selv, hvorefter han anvender dette til sikring af et evt. banklån. Dette er gunstigere end sælgerpantebreve, idet der er mere fleksibilitet i ejerpantebreve.

Bankfinansiering er normalt ikke billigere end sælgerpantebreve, men efter fremkosten af afdragsfrie lån er det økonomisk rationelt for køber at tage et afdragsfrit realkreditlån og anvende de sparede afdrag til at nedbringe restfinansieringen. Hvis køber vælger et afdragsfrit realkreditlån, er bankfinansiering væsentlig mere praktisk end sælgerpantebreve, idet bankfinansieringen meget lettere kan tilpasses købers muligheder for at afdrage i forskellige perioder.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *